안녕하세요.
티스토리 첫 포스팅입니다. 주택 취득세에 대한 세율부분에 대하여 정리합니다. 포괄적인 내용을 우선적으로 기재하였습니다. 세부적인 내용은 지금부터 하나씩 다룰 예정입니다.^^
1. 취득세 세율
주택에 대한 취득세 세율도 나름 변천이 있습니다. 다만, 과거의 사례보단 오히려 현재가 중요하므로 연혁을 별도로 적지 않습니다. 현재의 세율에 대하여 정리해보겠습니다.
(1)기본세율
| 구분 | 세율 | 비고 |
| 일반적인 매매거래(유상승계취득) | 1~3% | 농특세, 지방교육세 별도 |
| 증여(무상승계취득) | 3.5% |
(2)중과세율(지방세법 13조의2 1항)
2020년 8월 12일 주택에 대한 중과취득세 규정이 신설되어 위의 유상승계취득과 대표적인 증여를 통한 무상승계취득의 경우에 중과세율이 발생합니다.
1)유상승계취득 중과
기존에 보유한 주택 수를 계산한 후, 몇 번째로 주택을 취득하느냐에 따라서 아래와 같이 중과세율 적용여부가 결정됩니다.
| 구분 | 1번째 주택 | 2번째 주택 | 3번째 주택 | 4번째 이상주택 |
| 비조정대상지역 | 기본세율 | 기본세율 | 8% | 12% |
| 조정대상지역 | 기본세율 | 8% | 12% | 12% |
2)무상승계취득 중과
무상승계취득(ex:증여)의 경우에 조정대상지역에 소재하면서 시가표준액(공시가격)이 3억원 이상인 주택에 대하여 중과세가 발생합니다. 취득세율은 12%입니다. 다만, 상속의 경우에는 취득세 중과가 적용되지 않습니다.
2. 중과세율 적용 예외
예외 사유 없이 모든 주택에 대하여 중과세율을 적용한다면 문제가 되겟죠? 주택으로 사업을 영위하는 사람도 있을 것이고, 어떤 사람은 피치 못할 사정으로 보유하는 경우도 있습니다. 이러한 경우를 반영하여 지방세법 시행령에 예외규정을 신설하였습니다.
(1)유상승계취득에 대한 예외(지방세법 시행령 제28조의2 및 지방세법 시행령 28조의4 5항)
1)주택을 취득하는경우(지방세법 시행령 제28조의2)
저가주택(시가표준액 1억원 이하의 주택), 농어촌주택등에 해당하는 주택을 취득할 경우에 예외로 배제해주는 규정입니다. 제가 법 조문을 근거로 적어놓았습니다. 처음에 보시면 이게 무슨말인지 궁금해하시는 분들이 있으셔서 구분해놓았습니다. 본인이 취득할 목적이 있는 주택이 중과배제에 해당하는지 여부는 해당 법 조문으로 판단합니다.
2)주택 수 계산시 제외(지방세법 시행령 제28조의4 5항)
위의 1)과 다르게 내가 다른 주택을 취득할 때, 개인이라면 1세대를 기준으로 주택 수를 계산하여야겟죠? 여기서 이 주택 수 계산를 계산하는 과정에서 제외되는 주택이 무엇인지를 판단할 때에는 해당 규정을 기준으로 판단하셔야합니다.
1)과 2)를 판단함에 있어서 어려움이 없도록 아래의 표로 정리해놓았습니다.
(2)무상승계취득에 대한 예외(지방세법 시행령 제28조의6)
ⓛ증여자가 1세대 1주택자이면서 수증자가 배우자 또는 직계존비속에 해당한 상태에서 취득하는 경우
②민법에 따른 재산분할로 취득하는 경우
③적격합병 또는 적격분할로 취득하는 경우
3. 개인과 법인의 차이점
법인의 경우에 1세대라는 개념이 없다보니, 중과제외대상주택을 취득하는 것이 아니라면 무조건 12%의 세율이 적용됩니다. 그리고 더 검토하여야할 중과규정이 있습니다. 바로 지방세법 13조에 따른 대도시 취득세 중과규정입니다. 지방세법 13조의2를 적용받지않아서 안심하시면 안됩니다. 만약에 대도시 취득세 중과규정이 걸리면 또 12% 대상입니다. 유의하시길 바랍니다.
개인의 경우에는 주택 수 계산을 1인이 아닌 1세대를 기준으로 합니다. 그러므로 1세대의 검토를 필히 하셔야합니다. 간혹 소득세와 동일하게 실질생계를 같이하는 구성원을 기준으로 판단하십니다. 아쉽게도 지방세법은 양도소득세와 다르게 실질생계로 판단하는 것이 아니라 주민등록표상 형식으로 판단합니다. 반드시 주택을 취득하기 전에 실제로 세대분리가 되어있다면 주민등록표 정리를 확실히 하실 것을 권해드립니다.
다음 포스팅엔 1세대와 취득일 기준에 대해서 구체적으로 설명드리겠습니다. 감사합니다.
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